Novo PDM de Vila Velha: o que muda para quem tem ou quer comprar na Praia da Costa

Vila Velha tem um novo Plano Diretor Municipal. A Câmara aprovou a redação final da revisão da Lei Complementar nº 65/2018 por 14 votos a 3, segundo a Folha Vitória. O texto foi promulgado em 14 de setembro e publicado no Diário Oficial do município em 16 de setembro, de acordo com A Gazeta.

O PDM é a lei que define o que pode ser construído em cada parte da cidade. Para quem tem imóvel na Praia da Costa, ou pensa em comprar, ele mexe em três coisas: o tamanho dos prédios novos, a sombra na praia e o valor dos terrenos.

O que mudou na Praia da Costa

A Praia da Costa foi mantida como Zona de Ocupação Prioritária (ZOP), a categoria em que o município admite mais adensamento. Os pontos principais, conforme a Folha Vitória:

Fim do teto fixo de altura. O limite de 10 pavimentos e 32 metros deixa de existir como regra geral. O porte do prédio passa a depender da largura da rua, do tamanho e da disposição do terreno.
Coeficiente de aproveitamento maior. O coeficiente básico subiu de 2,5 para 3,0. Na prática, um mesmo terreno passa a comportar mais área construída.
Restrições que continuam. Seguem valendo as limitações ligadas ao aeroporto, à proteção da vista do Convento da Penha e aos estudos de sombra.

A regra da sombra na praia

O novo texto permite que prédios projetem sombra sobre a faixa de areia a partir das 15h no solstício de inverno. O limite adotado desde 2022 era 16h, informa A Gazeta.

O estudo de sombreamento continua obrigatório, exceto para construções de até dois pavimentos e sete metros de altura. A lei também prevê escalonamento: quanto mais longe do mar, maior o potencial construtivo.

Esse é o ponto mais sensível. O Ministério Público Federal informou, em nota, que vai estudar medidas judiciais, porque a mudança aparentemente descumpre um acordo judicial firmado pelo município. Ou seja, a regra das 15h está em vigor, mas pode ser questionada na Justiça.

Para quem é dono de casa, terreno ou prédio antigo

É aqui que o impacto tende a ser mais direto. Quando um terreno pode receber mais área construída, ele passa a valer mais para uma incorporadora. Isso costuma atingir:

casas e terrenos remanescentes no bairro;
prédios baixos e antigos, em que os proprietários podem receber proposta de compra conjunta ou de permuta por unidades no empreendimento novo.

Se você está nessa situação, vale ter uma avaliação atualizada antes de ouvir qualquer proposta. O preço de referência do seu imóvel deixou de ser só o do apartamento ou da casa como estão hoje: passa a contar também o que a nova lei permite construir no lote. Esse potencial varia de rua para rua, justamente porque depende da largura da via e do formato do terreno.

Para quem já tem apartamento

Para o apartamento pronto, o efeito é menos óbvio e depende do entorno.

Vista e insolação. Com a possibilidade de prédios maiores, um imóvel vizinho de casa ou prédio baixo pode ganhar uma torre ao lado nos próximos anos. Vista livre que depende do terreno do vizinho nunca foi garantida, e agora é ainda menos.
Escassez. O bairro continua com pouco terreno disponível. Mais potencial construtivo não cria terreno novo, apenas permite aproveitar melhor os que existem.
Convivência. A Associação de Moradores da Praia da Costa avalia que manter o bairro como ZOP dá continuidade à verticalização, segundo a Tribuna Online. Trânsito e infraestrutura entram na conta de quem mora.

Para quem quer comprar

Três cuidados práticos:

Olhe o entorno, não só o imóvel. Antes de pagar mais por uma vista, verifique o que existe nos lotes vizinhos e à frente. Casa ou prédio baixo é candidato a virar obra.
Acompanhe os lançamentos. Regras mais favoráveis tendem a destravar projetos. Isso leva tempo: entre a compra do terreno, a aprovação e o lançamento passam meses ou anos.
Considere a insegurança jurídica. Enquanto o MPF avalia medidas sobre a regra de sombra, projetos nas primeiras quadras do mar podem ter o cronograma afetado. Em imóvel na planta, confira o alvará e o registro da incorporação.

O que ainda não está claro

As reportagens não trazem uma altura máxima por ponto da orla, e a prefeitura não respondeu aos questionamentos de A Gazeta sobre o impacto final. O resultado, em cada lote, sai da combinação de coeficiente, largura da rua, estudo de sombra e restrições do aeroporto e do Convento. Por isso, qualquer afirmação do tipo "agora pode construir tantos andares" merece desconfiança: a resposta certa é caso a caso, com consulta ao texto da lei e à prefeitura.

Fale com o Carlos

Quer saber como o novo PDM afeta o valor do seu imóvel ou a compra que você está avaliando na Praia da Costa, em Itapuã ou em Itaparica? Chame o Carlos no WhatsApp ou ligue para (27) 98889-1605. Ele analisa o seu caso, olhando o imóvel e o entorno.