Reforma tributária nos imóveis: o que muda para quem compra, vende ou aluga a partir de 2027

Faltam três meses para o fim de 2026, e essa data importa para o mercado imobiliário. A reforma tributária sobre o consumo, criada pela Lei Complementar 214/2025, começa a mudar a forma como compra, venda e aluguel de imóveis são tributados. Muita gente ainda não sabe se vai ser afetada ou não.

A resposta curta: para a maioria das pessoas físicas que compram ou vendem o próprio imóvel, quase nada muda. Para quem compra na planta, para quem vive de aluguel e para quem investe em vários imóveis, vale prestar atenção.

O que é o IBS e a CBS

A reforma troca tributos como PIS, Cofins e ISS por dois novos: a CBS (federal) e o IBS (estadual e municipal). O cronograma, segundo a Agência Senado, é gradual:

• 2026: ano de teste, sem cobrança efetiva;
• 2027: começa a cobrança da CBS;
• 2033: o novo sistema passa a valer por completo.

A data que importa: 31 de dezembro de 2026

De acordo com análise publicada no Conjur, as vendas de imóveis feitas até 31/12/2026 continuam tributadas pelo regime anterior. Nos empreendimentos no Regime Especial de Tributação (RET), a regra antiga vale para as vendas até o fim de 2026, mesmo que a obra termine depois.

O mesmo artigo mostra por que isso pesa. Hoje, uma empresa do ramo imobiliário paga cerca de 6,7% sobre o valor da operação. No novo modelo, a lei dá um desconto de 50% sobre a alíquota padrão para compra e venda de imóveis. Com a alíquota padrão estimada em 28%, a carga final ficaria em torno de 14%. Há também redutores na base de cálculo, que diminuem esse efeito, como a dedução de até R$ 100 mil na venda de imóvel residencial novo.

Na prática, para quem compra na planta: é razoável esperar que as incorporadoras levem esse custo em conta nos preços de tabela dos lançamentos. Negociar uma unidade ainda em 2026 permite comprar num cenário tributário já conhecido.

Vendi meu apartamento: vou pagar IBS/CBS?

Na grande maioria dos casos, não. A pessoa física só vira contribuinte em situações específicas previstas na lei, como explica o escritório Barbieri Advogados:

• vender mais de três imóveis diferentes no ano-calendário anterior; ou
• vender mais de um imóvel construído por ela mesma nos cinco anos anteriores.

Quem vende o apartamento onde mora para comprar outro segue com as regras de sempre, incluindo o imposto de renda sobre ganho de capital e o ITBI, que não mudam com a reforma.

E quem aluga imóvel?

No aluguel residencial também existe uma linha de corte. A pessoa física passa a ser contribuinte se tiver mais de três imóveis alugados e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil, segundo a mesma análise da Barbieri Advogados.

Mesmo para quem se enquadra, a lei prevê alívios:

• redução de 70% na alíquota sobre locações;
• redutor social de R$ 600 por mês, por imóvel residencial, abatido da base de cálculo e corrigido pelo IPCA (art. 260 da LC 214/2025).

O aluguel por temporada, de até 90 dias, entra em outra regra, mais próxima da hotelaria. O Portas estima uma carga de cerca de 16,8%, aproximadamente o dobro da locação residencial tradicional. Quem investe em imóvel para Airbnb precisa colocar isso na conta da rentabilidade.

O que isso significa em Vila Velha

Em Vila Velha, bairros como Praia da Costa, Itapuã e Itaparica reúnem lançamentos e imóveis procurados para aluguel, inclusive por temporada. Três perfis devem se planejar desde já:

• Quem vai comprar na planta: vale comparar os empreendimentos disponíveis ainda em 2026, antes da virada de regime.
• Investidor com vários imóveis alugados: vale conferir, com o contador, se a carteira passa dos limites da lei e se faz sentido rever a estrutura (pessoa física ou holding).
• Quem aluga por temporada: refaça a conta de retorno líquido considerando a nova carga, que ainda vai entrar aos poucos até 2033.

Para quem compra um imóvel para morar, a mensagem é de tranquilidade. A reforma não cria imposto novo sobre a venda entre pessoas físicas na maioria das situações. O que muda é o custo embutido nos imóveis novos e a tributação de quem trata imóvel como negócio.

Fale com o Carlos

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