Selic caiu para 13,75%: por que o juro do financiamento imobiliário não caiu junto

No dia 16 de setembro, o Copom cortou a Selic em 0,25 ponto, de 14% para 13,75% ao ano. A decisão foi unânime e é o quinto corte seguido desde março, segundo o Diário do Grande ABC. Para quem pensa em comprar imóvel, a pergunta mais comum que tenho ouvido é: se o juro básico está caindo, o financiamento ficou mais barato?

A resposta curta é: ainda não, e talvez demore. Vale entender o porquê antes de decidir entre comprar agora ou esperar.

O que o Banco Central decidiu

Selic: 13,75% ao ano, depois de ficar em 15% por dez meses seguidos, de junho de 2025 a março de 2026 (Diário do Grande ABC).
Queda acumulada: 1,25 ponto desde o início do ciclo de cortes.
Sinalização: o Copom não se comprometeu com os próximos passos e disse que "a magnitude total do ciclo de calibração será estabelecida à luz de novas informações". A próxima reunião é em novembro (Melhor Investimento).
Inflação: o cenário de referência do próprio Copom projeta IPCA de 5,2% em 2026 e 3,9% em 2027, o que explica a cautela.

No Boletim Focus de 14 de setembro, a mediana do mercado apontava Selic de 13,75% no fim de 2026 e 12% no fim de 2027. Ou seja, a expectativa é de juros caindo, mas devagar.

Por que a taxa do financiamento não acompanhou

Aqui está o ponto que surpreende muita gente. Com dados do Banco Central, o Simuliza mostrou que a taxa média do crédito imobiliário subiu de 10,78% para 11,30% ao ano, mesmo com a Selic caindo ao longo de 2026.

Isso acontece porque a maior parte do financiamento habitacional no Brasil não é bancada pela Selic diretamente. O dinheiro vem principalmente de duas fontes:

Poupança (SBPE): os bancos usam os depósitos da caderneta para emprestar a quem compra imóvel.
FGTS: financia as linhas com juros regulados, como o Minha Casa Minha Vida.

As duas fontes são corrigidas pela TR, não pela Selic. A taxa final do seu contrato ainda soma a margem do banco e o risco de crédito do seu perfil. Por isso, um corte de 0,25 ponto na Selic não vira, automaticamente, uma parcela menor.

Crédito cresce mesmo com juro alto

Mesmo nesse cenário, o volume de financiamentos está forte. Segundo a Abecip, o crédito imobiliário somou R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 23% sobre o mesmo período de 2025. Só com recursos da poupança foram R$ 93,7 bilhões, quase 130 mil imóveis financiados (Diário do Grande ABC).

Na prática, muita gente decidiu não esperar. E há uma lógica por trás disso.

Comprar agora ou esperar a Selic cair?

Não existe resposta única, mas alguns critérios ajudam:

Faz sentido esperar se:

a entrada ainda não está pronta;
a parcela simulada passa de 30% da renda da família;
as propostas que você recebeu estão bem acima da média do mercado.

Faz sentido avançar se:

você já encontrou o imóvel certo e o preço está bom;
a parcela cabe no orçamento com folga;
o imóvel está em uma região que vem valorizando, onde esperar pode significar pagar mais caro depois.

Um detalhe importante: quem financia hoje não fica preso à taxa de hoje para sempre. A portabilidade de crédito permite levar o contrato para outro banco se as condições melhorarem mais à frente. Então a decisão de compra pode ser tomada pelo imóvel, e a taxa pode ser revista depois.

E em Vila Velha?

Na Grande Vitória, a conta vai além dos juros. Nos bairros mais procurados, como Praia da Costa, Itapuã e Itaparica, a disputa por bons imóveis continua. Quem espera a Selic cair talvez pague um pouco menos de juros, mas pode encontrar o preço do metro quadrado mais alto ou menos opções no mercado.

Por isso, o melhor caminho é simular com números reais: o valor do imóvel que você quer, a sua renda, a entrada disponível e as propostas de pelo menos dois ou três bancos.

Fale com o Carlos

Se você está em dúvida entre comprar agora ou esperar, eu faço essa conta junto com você: simulo o financiamento, comparo cenários e mostro os imóveis que se encaixam no seu orçamento em Vila Velha. Chame o Carlos no WhatsApp ou ligue para (27) 98889-1605.